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| Proposta de Lei da Habitação em debate no Parlamento: saiba o que muda no crédito habitação e nos contratos de arrendamento em 2026. |
O Governo aprovou a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, integrada na estratégia “Construir Portugal”, para tentar travar a crise habitacional. O diploma segue agora para debate na especialidade no Parlamento, onde estão a ser negociadas salvaguardas cruciais entre o Executivo de Luís Montenegro e o Chega. Se pretende realizar um crédito habitação, investir no mercado de arrendamento ou comprar a sua primeira casa, saiba exatamente o que muda, os prazos previstos para a aprovação definitiva e como proteger o seu orçamento financeiro.
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O Contexto: Por que a Reforma Imobiliária Gerou Protestos?
A aprovação da proposta na generalidade, a 30 de setembro de 2026, desencadeou uma onda de manifestações e acampamentos em várias cidades portuguesas. De um lado, o Governo argumenta que é urgente aumentar a oferta de habitação pública e privada através da desregulamentação e de fortes incentivos fiscais para proprietários. Do outro, associações de inquilinos alertam para os riscos de perda de garantias contratuais e subida de rendas.
Apesar do descontentamento social, o Executivo manteve o texto base e viabilizou a passagem da lei para a fase de comissões parlamentares. O objetivo atual é ajustar o diploma para mitigar impactos sociais gravosos antes da votação final global.
1. Medidas Corretivas do Governo para o Setor Habitacional
Para combater a escassez de imóveis no mercado e estabilizar os preços do arrendamento habitacional, o Poder Executivo estruturou um plano assente em quatro eixos principais:
- Expansão da Habitação Pública: As metas do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) foram revistas em alta, subindo de 20.000 para 32.000 unidades habitacionais públicas, com a meta de alcançar 40.000 fogos em dois anos.
- Inventário de Imóveis do Estado: Reabilitação de edifícios públicos devolutos e prédios sob regime de compropriedade para colocação no mercado a preços acessíveis.
- Garantia Pública para Jovens: Mobilização de 1,55 mil milhões de euros para viabilizar o financiamento bancário a 100% na compra da primeira habitação para jovens até aos 35 anos (aplicável a imóveis até 450.000 €).
- Desincentivo à Especulação de Não Residentes: Agravamento progressivo do Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT para estrangeiros não residentes) com foco no combate à especulação imobiliária em zonas de elevada pressão urbana.
Apoio Financeiro e Benefícios Fiscais
O pacote legislativo reforça significativamente a atractividade do investimento imobiliário de rendimento acessível através de desagravações fiscais expressivas:
- Dedução no IRS para Inquilinos: O teto máximo de dedução de despesas com rendas de habitação permanente (para contratos até 2.300 €/mês) sobe para 900 € em 2026 e atinge os 1.000 € em 2027.
- Redução do IVA na Construção: Aplicação da taxa reduzida de IVA a 6% em obras de reabilitação e construção de imóveis destinados ao arrendamento a rendas moderadas, regime válido até 2029.
- Redução do Imposto sobre Rendas: A tributação autónoma sobre os rendimentos prediais em contratos de arrendamento acessível baixa drasticamente de 25% para 10%.
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2. Alterações à Lei do Arrendamento em Negociação no Parlamento
A revisão do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e do Código Civil é o ponto mais sensível do debate legislativo. Sob forte pressão social, o Ministro da Habitação, Miguel Pinto Luz, aceitou negociar ajustamentos à versão original durante a discussão na especialidade.
Confira no quadro abaixo a comparação entre a proposta inicial do Governo e as salvaguardas que estão a ser integradas após o acordo entre o PSD e o Chega:
| Tema da Proposta | Medida Original (Aprovada a 30/09/2026) | Salvaguardas em Discussão (Acordo PSD-Chega) |
|---|---|---|
| Prazos para Despejo | Início do processo de despejo reduzido de 3 para 2 meses de rendas em atraso. | Criação de um regime diferenciado entre o incumprimento deliberado e a incapacidade financeira real do inquilino. |
| Teto ao Aumento de Rendas | Fim imediato do limite de 2% no aumento de rendas na transição entre contratos (regra prevista até 2029). | Mantém-se a liberalização, mas associada ao reforço do Fundo de Emergência Habitacional para subsidiar famílias vulneráveis. |
| Garantias e Cauções | Fim do limite de 2 meses de caução e autorização para exigir até 3 meses de renda antecipada. | Recuo do Governo: reintrodução de limites estritos aos montantes máximos exigíveis a título de caução e adiantamentos. |
| Contratos Antigos (pré-1990) | Liberalização geral e remoção de proteções automáticas históricas nos contratos de longa duração. | Manutenção de proteção reforçada e salvaguardas específicas para inquilinos idosos ou em situação de vulnerabilidade económica. |
Está a pensar em comprar ou arrendar casa durante esta fase de transição legislativa?
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Calendário Legislativo: Quando Ocorre a Aprovação Definitiva?
É importante reforçar que a votação ocorrida a 30 de setembro de 2026 representou apenas uma autorização legislativa e a aprovação do texto na generalidade. O diploma não entrou em vigor imediatamente nessa data.
O processo de discussão na especialidade decorre no Parlamento ao longo do último trimestre de 2026. A aprovação definitiva em plenário (Votação Final Global) está prevista para meados de dezembro de 2026. Após esta votação, o texto final segue para o Palácio de Belém para promulgação pelo Presidente da República e posterior publicação no Diário da República. Até à entrada em vigor oficial da nova lei, todos os contratos de arrendamento ativos continuam sob o regime legal anterior.
FAQ: Perguntas Frequentes sobre a Nova Lei da Habitação
1. Quando entram em vigor as novas regras do arrendamento?
As novas regras só entram em vigor após a votacao final global no Parlamento (prevista para meados de dezembro de 2026), a promulgação do Presidente da República e a publicação em Diário da República, o que deverá ocorrer no início do primeiro trimestre de 2027.
2. Quem tem direito ao financiamento bancário a 100% no crédito habitação?
A medida destina-se a jovens até aos 35 anos que pretendam adquirir a sua primeira habitação própria permanente, para imóveis com um valor de aquisição até 450.000 €, dependendo do cumprimento dos critérios de rendimento e taxa de esforço definidos pelos bancos em parceria com o Estado.
3. Os senhorios já podem exigir 3 meses de renda antecipada?
Não. A proposta inicial previa essa possibilidade, mas o Governo recuou no âmbito das negociações parlamentares. As regras atuais mantêm-se inalteradas até à conclusão do processo legislativo.
4. O que acontece aos contratos de arrendamento anteriores a 1990?
O texto em negociação na especialidade assegura a manutenção de salvaguardas e mecanismos de proteção para arrendatários idosos ou cidadãos comprovadamente vulneráveis com contratos antigos.
Resumo e Recomendação Final
A reforma do setor imobiliário em Portugal procura equilibrar a atração de investimento privado com a urgência de garantir habitação acessível. Se planeia fechar um negócio imobiliário nos próximos meses, a recomendação dos especialistas é acompanhar atentamente as alterações finais da redação do diploma no Parlamento antes de assinar novos contratos de longa duração.
Nota: Este artigo baseia-se no estado atual do processo legislativo e será atualizado assim que a votação final global for concluída no Parlamento.
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